Il contratto di incarico visto dall’avvocato.

Abbiamo chiesto alla nostra esperta di Diritto Immobiliare, l’avv. Elisa Boreatti, quali sono le cose da sapere in merito ai contratti di incarico per la vendita di un immobile.

Ecco il suo punto di vista. 

L’articolo 1742 cc definisce il contratto di agenzia come quel negozio in forza del quale una parte assume stabilmente l’incarico di promuovere per conto di un’altra, e verso una retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata.

ll rapporto contrattuale si instaura quindi tra due soggetti: da una parte l’agente o broker immobiliare, che è colui che si impegna a promuovere la conclusione del contratto di compravendita o locazione, dall’altra il proponente, che è il proprietario dell’immobile da vendere o da dare in locazione.

Lo scopo del contratto di agenzia è mettere in contatto due persone, il proponente e un terzo soggetto, affinché possano concludere un contratto di locazione o di compravendita.

L’organizzazione di questa operazione è fatta a rischio del broker (ragione per cui il broker immobiliare si differenzia dal lavoratore subordinato) anche se ha diritto al rimborso delle spese sostenute da parte del proponente*.

In caso di conclusione del contratto, il broker o agente immobiliare ha diritto a percepire la provvigione, sia da parte del proponente sia da parte dell’acquirente o del conduttore. L’entità della provvigione, se non è stabilita nel regolamento contrattuale, viene determinata in base agli usi, consultabili presso le CCIAA provinciali, o equitativamente dal giudice. Il diritto alla provvigione sussiste anche nel caso in cui il contratto sia terminato, ma il proprietario abbia successivamente concluso una compravendita o una locazione con un soggetto che era stato presentato dal broker. La ragione di questo è data proprio dal fatto che il proprietario ha concluso il contratto grazie all’opera di incontro posta in essere dal broker.

Agente e proponente nel regolamento contrattuale stabiliscono anche la durata, che sarà liberamente concordata tra le parti. I soggetti possono recedere dal contratto, dandone comunicazione all’altra parte nei termini e nei modi indicati nel regolamento contrattuale. Il contratto può prevedere l’esclusiva, che non è un obbligo.

Quali sono le tutele previste dalla legge per il proponente?

Innanzitutto, ricordiamo che il contratto in quanto tale non deve necessariamente essere “standard”, ma può essere oggetto di libera contrattazione tra le parti. Questo vuol dire che, anche se il testo viene predisposto dall’agenzia, nulla vieta di chiedere di apportare delle modifiche al testo, che, ovviamente, devono essere accettate da entrambe le parti.

Infine, ricordiamoci che alcune clausole non possono essere valide, in quanto vessatorie. Queste, in particolare, sono indicate all’art. 33 secondo comma, del Codice del Consumo.

* Segnaliamo che è diventata prassi ordinaria tra le agenzie non richiedere il rimborso spese al venditore pattuendo in alternativa la condizione di esclusiva dell’incarico.

E KERS cosa consiglia sull’argomento? 

KERS Consiglia: il contratto di “inclusiva” al Broker Immobiliare. 

Inclusiva: un termine per indicare l’esclusiva per il Broker e la possibilità di vendita con tutte le altre agenzie.

Un incarico che non preveda l’esclusiva, pur lasciando ampie libertà al proponente, comporta per l’agenzia un minor impegno pubblicitario, organizzativo e di tempo. La mancanza di esclusiva mette inoltre l’acquirente in una situazione critica, dovuta al fatto che lo stesso immobile viene messo sul mercato a diverse condizioni dai vari agenti immobiliari coinvolti, che sono, naturalmente, in concorrenza tra loro. Fattori tutti a svantaggio del venditore. La caratteristica di esclusiva, viene controbilanciata dal non dover rimborsare le spese di agenzia, da precisi impegni per gli investimenti in marketing che KERS si assume con il contratto PATTO CHIARO e dalla condivisione dell’immobile con tutte le agenzie attraverso il PATTO DI COLLABORAZIONE E TRASPARENZA e CODICE ETICO, a tutela di chi vende e compra con più mediatori.