Immobile proveniente da donazione. Quali strumenti per tutelarsi?

Nei mesi scorsi abbiamo parlato di assicurazioni utili per proteggere il nostro investimento immobiliare, riconoscendo una necessità di tutela in caso di immobile pervenuto al venditore tramite una donazione. Ma cos’è esattamente una donazione e cosa possiamo fare per evitare spiacevoli inconvenienti quando decidiamo di investire in questo tipo di immobile?

Lo abbiamo chiesto all’avvocato Elisa Boreatti,

esperta in Diritto immobiliare.

“In estrema sintesi, l’unica tutela possibile, oltre all’assicurazione privata, è informarsi sempre sulla provenienza dell’immobile e verificare i termini della prescrizione”.

Ma facciamo un passo indietro.

“La donazione è un contratto con il quale una parte, chiamata donante, per spirito di liberalità arricchisce un’altra, definita donatario, assumendo a suo favore un’obbligazione (ad es. il pagamento di un debito) o disponendo di un diritto (ad es. il trasferimento della proprietà). Ora, se la donazione è stata fatta nel rispetto dei requisiti richiesti dal Codice Civile, il contratto si perfeziona, ma la presenza di eventuali legittimari del defunto potrebbe incidere negativamente sulla donazione medesima.

Infatti, il Codice Civile (art. 536^[1] cc) riserva a tali eredi una quota dell’eredità (tecnicamente definita “intangibile”) che deve essere calcolata al momento dell’apertura della successione e che varia a seconda della categoria dei legittimari e del concorso tra di loro.

Quello che rileva poi è il risultato finale: se esso non è sufficiente a coprire la quota spettante ai legittimari, questi possono avviare dapprima un’azione di riduzione nei confronti del donatario, poi quella di restituzione e, infine, quella di restituzione contro i terzi aventi causa del donatario. Ossia, detto in altri termini, verso gli acquirenti del donatario. Ecco quindi che l’acquirente, nonostante abbia validamente comprato dal venditore (che a suo tempo aveva ricevuto per donazione) potrebbe vedersi richiedere dal legittimario la restituzione del bene. Richiesta a cui in teoria dovrebbe dar seguito.

Va anche detto, però, che il legislatore ha previsto un termine di prescrizione, ossia un termine entro il quale i legittimari devono esercitare il diritto di opporsi alla donazione, determinato in 20 anni dalla trascrizione della donazione o 10 dalla morte del donante. Detto termine, una volta trascorso senza che alcun atto giudiziario sia stato notificato da parte dei legittimari, prescrive il diritto degli stessi di opporsi.

Si segnala, infine, che la Corte di Cassazione con la sentenza nr. 965 del 16.1.2019 ha precisato che rientra nel dovere di informazione del mediatore comunicare alla parte interessata all’acquisto che l’immobile è pervenuto al venditore per donazione, in modo da rendergli note le possibili conseguenze ove vi siano eredi pretermessi.

Quest’ultimo aspetto è importante: se si sceglie di rivolgersi a professionisti affidabili, in grado di fornire tutte le informazioni necessarie, è infatti sempre possibile tutelarsi e procedere con una compravendita senza rischi, anche in caso di donazione”.

“In estrema sintesi, l’unica tutela possibile, oltre all’assicurazione privata, è informarsi sempre sulla provenienza dell’immobile e verificare i termini della prescrizione”.